무주택자 아파트 갭투자

매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산에 전세 세입자를 낀 채로 매수하는 갭투자.
과연 그 갭만 지불하고 아파트를 살 수 있을까?

전세 낀 매도자: 이미 갖고 있는 전세금 + 갭 에 매도.
전세 낀 채로 갭투자하려는 매수자: 매수 시점에는 갭만 지불하겠지만, 전세 만기 시점에 임차인에게 전세금을 돌려주어야 한다. 새로운 전세입자를 구해서 또는 대출 등 매수자 돈으로 전세금을 반환해야 한다.

전세금 거의 그대로 재계약하면 의미없다?
- 그대로 재계약하면 갭만으로 2년 이상 내 소유 집이 있는 거고 그 집 값이 올라가서 2년 후 판다면 이득 아닌가요?

1. 세입자가 있는 매물이 아닌, 내가 1~2년 실거주할 매물을 찾는다.
2. 1~2년 실거주하는 동안 이자를 상환할 능력이 되는가. 시드머니를 마련한다.
3. 특례보금자리론 체증식 대출을 받고 1~2년 실거주 한다.
4. 전세시세가 특례보금자리론을 상환하고도 남는 상황이 오면 그때 전세를 주고 특례보금자리론을 상환한다.
5. 전세시세가 올라왔으니 매매가격도 상승. 시장 상황 꾸준히 확인해서 수익구간에 무조건 비과세 요건 맞춰서 익절 매도한다.

실거주 매물을 매수하여 내 집으로 1-2년 살다가 전세 가격 오르면 내 집에 나는 나가고. 내 집에 전세를 내주고 그 전세금으로 대출을 갚는다. 그럼 남은 대출은 zero.
전세입자가 내 집에 있는 채로 내 집을 매도한다.
전세가격이 오름에 따라 매매가격도 올랐기 때문에 시세차익이 발생한다.
=> 결론: 무주택자는 갭투자로 전세 내줄 아파트를 살 게 아니라, 실거주할 아파트를 사서 갭투자로 판다.
갭투자로 사는 게 아니라 갭투자로 판다. 맞나요? (실거주할 아파트를 사서 1-2년 살다가 전세값이 오르면 전세입자 구하고 전세 낀 채로 매도)

갭투자는 내가 실거주하다가 전세시세 올라가면 만든다.

그러니까 무주택자는 실거주할 주택을 매수해서 1-2년을 살고
전세시세가 특례보금자리론 대출금액을 넘어설 만큼 오를 때 전세를 준다.
전세를 준 상황에서 매매가도 올랐으니 수익구간에 비과세 요건 맞춰서 매도.