베리스 무자본 부동산 투자 특강 정리

< 초피거래 >
정당 계약 전 당첨권을 파는 거래.
비주택[오피스텔, 생활숙박시설, 민간임대] 당첨되면
낙첨자에게 계약금과 프리미엄을 받고 파는 게 무자본.
비주택은 전매제한 없다. (전매: 샀던 물건을 도로 다른사람에게 되팔아넘김)
생애최초, 청약 전혀 영향없다.
청약금은 100% 환불되는곳만 진행합니다. 대부분 신탁사로 입금입니다. 신탁사계좌가 안전한이유는 자금관리를 사업주체자가아니고 신탁사에서 관리합니다.그래서 돈을 100% 안전하게 돌려받습니다.
 
일반적인 분양권 전매와 다르다.
초피: 청약->당첨->전매->계약->명의변경
내 돈으로 계약 후 전매 = 일반 전매
남 돈으로 계약 후 전매 = 초피 거래
 
계약금을 매수자가 대신 내주는 것.
 
모멘텀 투자: 장세가 상승세냐 하락세냐 하는 기술적 분석과 시장 심리 및 분위기 변화에 따라 추격매매하는 투자방식.
지금 아니면 못 살 것 같은 영끌자들의 심리처럼.
 
명의변경기간(계약 후 약 한 달 후)에 넘겨줘.
 
청약홈이 아니라
해당 상품 공식 홈페이지를 통해서만 청약 분양.
기습 공고. 다음날 마감인 경우가 많다.
 
당첨자 = 매도자
낙첨자 = 매수자
매수자와 매도자 매칭.
더 오를 거라는 생각 때문에 기다렸다 팔지 말고 초피에 넘겨야 한다. 단타만 해.
전문가도 물리는데 초보자는 당연히 물린다.
매칭이 안된다 면 절대로 계약하지 마라.
 
청약 당첨된 홈페이지에서 당첨 내역 캡처해서 인적사항과 함께 중개업자에게 넘겨줘야 한다.
중개업자는 해당 분양 사무실에 매도자가 당첨자가 맞는지 확인을 하고
확인이 되면 매수자에게 당첨자가 맞다, 인증이 됐다고 매수자에게 말해준다. (분양권 매수자라면 인적사항 꼭 확인해야 한다. 사기 주의)
매수자는 상품의 계약권과 프리미엄을 중개업자를 통해 당첨자에게 전해준다.
당첨자는 계약금과 프리미엄을 받아서 모델하우스에 가서 계약을 한다.
계약하고 나면 모델하우스에서 명의변경 날짜를 알려준다.
보통 일주일에서 한 달 후에 명의변경.
명의변경 날짜에 당첨자, 매수자, 중개인 만나서 분양권을 매수자의 이름으로 변경한다. (당첨자는 여기서 끝.)
(매수자는 중개인과 실거래 신고)
냅두면 알아서 당첨권은 취소됩니다.
 
1. 청약한다. 
2. 당첨된다.
3. 매수자 찾는다.
4. 당첨자 이름으로 계약한다.
5. 명의변경 날 매수자 이름으로 명의 변경한다.
 
Q1. 처음부터 매수자 이름으로 계약하면 안될까?
A: 나중에 명의변경하는 방법밖에 없다.
원장정리 계약을 파기하고 새롭게 다른 이름으로 계약. 실거래 신고를 안 해도 된다. 양도세 자체가 없는 것.
 
Q2: 청약금은 돌려받을 수 있나요?
A: 청약금이 필요한 현장이 대부분이다. 100만원-1000만원. 청약금 필요없는 현장도 많다.
100% 환불된다. 이자가 만원 이하. 마이너스통장 사용하기도. 신탁 무조건 환불.
 
Q3: 리스크 없나요?
A: 청약통장 사용하지도 않는다. 당첨 후 매수자가 없으면 포기하면 그만. 예비자에게 넘어간다.
미분양되면 문자 오는데 차단하면 된다.
 
Q4: 계약금은 필요한 게 아닌가요?
A: 계약금은 꼭 매수자의 돈으로 넣어야 하는 조건으로 해야 한다. 마이너스 프리미엄 되면 매수자가 계약금 포기해야 하는 거지 내 돈 x.
내 돈이 들어간 순간부터는 장기투자가 된다. 
상담사가 전매해줄테니 계약하라면 절대 하지마세요.내돈넣고 계약하는순간 모든 책임은 나한테 있는거에요
 
Q5: 그런 정보는 어디서 얻어요?
A: Real estate Shopping 알림톡.
광고는 광고라고 표시한다. 단타는 부동산 단타라고 분명하게 표시한다.
광고도 웬만한 건 안 받는다. 물려도 괜찮은 거. 시세가 오를만한 것만 올린다.
채널톡으로 보내드리는 단타상품이 아닌 광고현장은 선착순 분양현장이 대부분입니다
 
Q6: 임대주택 살고 있어요. 문제 될 수 있나요?
A: 계약 후 중도금 대출 전! 매수자의 이름으로 변경하기 때문에 자산이 되지 않는다.
전매할 때 받은 프리미엄은 일시적인 소득이기 때문에 퇴거명령 떨어지지 않는다.
 
Q7: 중개인은 어떻게 찾아요?
A: 베리스 오픈채팅방 매칭담당 닉네임
 
1.모델하우스를 간다
2. 네이버 검색 후 파워링크 클릭해서 전화 후 상담받고 판다
3. 부동산 쇼핑 톡방 매칭 담당자분들에게 의뢰를 해서 판다. - 1. 수수료 없다 (매수자에게받음) 2. 알아서 다 해준다.
 
모델하우스 가볼 거면 인근 와플대학이나 가까운 카페 가보라.
모델하우스 안엔 사람 없어도 아파트 시장이 과열되면 떴다방 사장님들 와플대학 앞, 안에 수첩 들고 모여있음.
발견하면 초피 시장 분위기, 여긴 얼마까지 갈 것 같다 인사이트 장난아님.
 
Q: 과연 어떤 사람들이 당첨권을 사줄까?
비주택은 취득세, 양도세, 중과대상 x. 단일세율o.
중과 = 부담이 많이 가게 매김.
안전자산으로 부동산 가져가려고 하는데 아파트는 양도세 중과대상, 취득세 12% 내라니까 단일세율인 비주택으로.
신혼부부가 오피스텔 많이 산다.
cf. 공공분양 청약은 오피스텔 재산 조건으로 청약 안될 수 있다.
민간 임대는 어디에도 해당되지 않는다. 분양권이 아닌 임차권이기 때문에. 취득세를 내지 않는다. 양도세를 내지 않는다. 집주인이 올려받는 거기 때문에. 
임차권을 분양받은 민간임대아파트 임차인은 준공 후 전세 5% 이상 올리지 않는 조건으로 살 수 있다. 10년차에 주변 시세보다 저렴하게 우선적으로 분양받을 수 있다. 심지어 10년 후 가격을 확정분양가로 알려준다. 만약 시세가 떨어진다면 다른 집을 사도 된다. 분양을 안 받으면 되니까. 10년 동안 무주택자기 때문에 청약도 할 수 있고 주택 세금도 안 낸다.
함정: 갑자기 민간임대 분양회사들이 확정분양권을 10년 뒤 선택이 아니라 지금 따로 계약하라고 하는 것
이익이 없다고 생각하면 민간 건설사는 공급 안 한다.
 
분양가 상한제 적용 지역 분양권 좋다
일반인은 브랜드아파트 보고 다니고 부자들은 LH, 휴먼시아 찾는다.
 
누가 필요로 하는가를 파악하고 

단타청약프리미엄. 편견 버리기. 3번도 지금은 마피지만 당시 프리미엄 1.4억.

4, 5월 단타청약 시즌 온다.
아파트 분양권도 단타 청약이 된다.
아파트 분양권 미분양 지금 싹 분양됐다. 다 분양되면 비주택 분양권 시장도 뜨거워진다.
챗: 공공지원 민간임대 아파트는 유주택자 x 일반민간임대아파트는 유주택자도 o
챗: 작년? 아파트값 천정부지로 올랏는데 임대아파트 추첨하는데 500피주고사고 그랬어요
 
청약홈, 국토교통부 정책 나오는 거 자주 보고. 계속 청약 신청.
무지성 청약이 아니라 청약할 때마다 메모하고 공부해야 한다.
입지를 보고.
 
수지구청 롯데캐슬 민간임대 vs. 서울 도봉 롯데캐슬 민간임대
프리미엄 용인 승. 판교/GTX/학원/공원
 

다 인천이라 검단이라 안될 거라 생각했는데 다 거래됨.
주변에 법원 검찰청 있는데 거주시설이 없어서 청약. 현장을 가라.
 
수많은 변수들, 계속해서 시장에 참여해야 한다.
 
당첨자 발표 3시간 안에 무조건 팔아라. 제일 높은 프리미엄.
3시간 후부터 당첨권이 풀리기 시작한다. 팔아야 하는 경쟁자가 많아지면 시세 낮아진다.
그렇지만은 않은 현장들도 있다. 부동산 연락해서 초피 500 받고 팔았는데 3시간 후 5천 오른 곳도 있기도 했다.
3시간 뒤 급락한 곳도 많기 때문.
거래 잘되는 현장이라도 욕심을 버리지 못해 초피거래 못하고 매칭 안되서 당첨권 취소가 되기도 한다.
챗: 근데 실제로 당첨자 발표 후 2~3시간안에 매수가 있다면 그 때 던지시는게 가장 좋습니다.90%이상 시간이 갈수록 정말로 가격이 급락에다가 1~20분 차이로 매수변심+다른 당첨권 매수로 당첨권 취소하시는분들 많이봤습니다.
물리지 말고 먹을 수 있을 때 먹어라!
 

 
완피: 프리미엄을 한 번에 다 받고 거래
찍기 = 완피 거래 아니다.
초피 300만원이 아닌 100만원만 받을 수 있게 된다.
3/1 청약
3/3 당첨자 발표
3/5 정당계약일
3일 당첨자 발표하고 3일에 부동산사장에게 팔았어. 부동산사장은 5일까지 시간이 있으니까 다른 매수자에게 팔아.
찍기 전문 부동산 사장에게는 100만원은 큰 돈이 아니다.
 
완피+계약금 일부를 받은 상태라면?
배액 배상. 돌려달라고 할 수는 있다. 그러나 90%
 
초피 300은 무조건 다 받아라. 
완피 아니면 계약 안 하겠다고 말해라. 
 
비주택은 프리미엄이 붙기 힘들다.
하지만 아파트는 다르다. 안전마진이 눈에 너무 잘 보여서.
5천만원으로 3억 이상 먹는 게임.
 

정액제라고 정액제 금액 + 초피만 받고 거래 = 찍기.
당첨자: 계약 취소해 주세요.
모델하우스: 분양금액(약 5억)의 10%가 위약금이다.
물린 것.
정액제는 계약금 10%+완피를 다 받고 거래하자
 

C떴다방 = 교통.
부동산 사장 = 명판.
 
분양상담사들이 운영하는 단타청약오픈채팅방도 많으니 주의!
그들은 분양수수료(mgm) 먹으려고 계약금을 당첨자에게 내게 한다.
 

지금 취득하는 분양권은 분양 당시 규제지역이 아니기 때문에 완공 때 규제지역이 되더라도 취득세 중과대상이 아니다.

 
입지 좋은 분양권 투자해놓으면 최소 2배 먹는다.
챗: 네이버에 분양권 올라와요 분양이라는 메뉴가 있어요
 

(1인 최대 분양권 2개)

그러니까 초보자는 비주택 사면서 옥석 가리는 눈을 가지고 아파트 분양권 한다.
 

1년 미만 전매 시 양도세 약 55% (주택은 77%, 비주택은 55%)

 
민간임대 아파트 세금은 양심에 맡긴다. 중개인에게 말 들어보고 유리한 쪽으로.
 

 
청주테크노폴리스 떴다방 많이 간다고 함.
 
시흥장현지구 좋다.
인천은 검단-단기, 송도-장기.
오피스텔은 일자리 많은 곳으로. 판교, 고덕, 수원
 
베리스 인스타 게시물 - 무조건 1주택은 여기로 해라. 
단타 부동산 채널톡: http://pf.kakao.com/_xgxajvs